不動産投資

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190万都市札幌での不動産経営を全力サポート

年金や保険・金融等に対する様々な不安要素が語られる今、多くの方が御自信や御家族の安定した未来を創るために、将来設計の主軸として不動産経営を始められています。
J・プログレスでは、この札幌市において不動産投資、不動産経営をスタートされる皆様に対して、物件の企画・選定から、購入後の管理・運営に至る全ての場面で、その経営をサポートさせていただきます。

不動産投資のメリットとリスク対策

不動産投資は一般的にミドルリスク・ミドルリターンの投資と言われています。
そして他の金融商品と同じようにメリットとリスクが存在します。
ただ不動産投資は長期に渡って運用される商品であるため、事前にしっかりとした将来予測と運用計画が必要です。
また他の投資と比べて、自身の手で収益性をコントロールしやすいという一面もあります。
しっかりとした長期計画が立てられ、適切にリスク管理がされている不動産については、十分にローリスク・ミドルリターンの投資商品といえます。

メリット

→ 私的年金の確保
少子化による年金制度や給付額の見直しにより、私たちの老後の生活の保障として、現在の公的年金や企業年金だけではやはり不安が大きいと言えます。
不動産経営により得られる賃貸家賃収入は、サラリーマン時代には副収入として、また老後は、支給される年金にプラスして受け取れる安定収入として見込むことが出来ます。
→ もうひとつの生命保険
不動産をローンで購入する際には、ほとんどの場合「団体信用生命保険」に加入することになります。万が一ローン返済中に死亡したり高度障害を負った場合、残債務は保険から一括で返済されます。
ご家族には借り入れのない不動産が残されますので、毎月安定した家賃収入を受け取ることが出来ます。また、売却してまとまったお金を手にすることも出来るため、一般の生命保険と同様の効果が得られます。
→ 所得税対策
不動産経営で得られる家賃収入は不動産所得とされ、給与所得とは別に確定申告をおこないます。不動産経営ではローン金利や修繕費、固定資産税など、さまざまな費用が必要経費として認められています。
中には「減価償却費」のように実際の支出をともなわないものもありますので、それらを家賃収入から差し引いた場合「名目上」の赤字になる場合があります。
この赤字は他の給与所得や事業所得と損益通算することが出来ますので、所得税の還付を受けたり住民税の減税を図る事が出来ます。
→ 相続税対策
相続や贈与の際に、現金や預貯金はその価額の100%が相続税・贈与税の対象となりますが、不動産については「評価額」が課税の対象となります。
この評価額は概ね時価の50~80%となります。
また、投資用(賃貸物件)であれば更に評価額を下げることが出来ますので、現金その他の資産に比べて有効な相続税対策と言えます。
→ インフレに強い資産
経済がインフレに転じると、「物」の価値が上がり「お金」の価値が目減りします。
不動産は「物」ですから、インフレ経済下では不動産価格や賃料収益の価値が「お金」に比べて相対的に高くなります。
インフレで価値が目減りする現金や預貯金といった金融資産に、逆に価値が上昇する不動産を組み合わせることにより、どんな時代にも強い安定した個人資産を構築することが出来ます。
→ 定期的な安定収入
不動産以外の金融商品で、毎月定期的に収入が得られる商品は非常に少ないと思います。定期預金の金利や、株式等の配当でも半年もしくは1年に1度というものがほとんどです。
また、場合によってはその配当自体が行われないケースもあります。それとは逆に、不動産投資では毎月(1ヶ月毎)定期的に配当(家賃収入)が得られます。
1ヶ月毎に収支や経費の動きがわかるため、万が一の場合に迅速な対策を打つことも可能です。

デメリット

→ 空室のリスク
不動産投資で毎月安定した収入を得るためには、何よりも借り手の確保が大前提となります。借り手が付かない(空室)状態が長期間続けば、収支は赤字となりローンの返済にも影響が出かねません。
収支計画の際は、当初から一定の空室リスクを考慮した返済計画を策定する必要があります。 ◆対策◆ 物件購入の際にはまずはエリア選定を慎重に行いましょう。最寄駅やスーパー・コンビニ等の買物施設まで近く、周辺環境も良い物件は長期の空室とはなりにくいものです。
また空室募集の際には、その都度近隣の相場をチェックしてみることも有効です。家賃相場は変動するものですので、常に適正な家賃設定を心掛ける必要があります。その他、空室内部や建物敷地内が常にきれいに維持管理されている物件は、入居希望者の印象も良く早期に契約が見込めます。
→ 流動性のリスク
一般的に不動産の場合、他の金融商品と比べてやや流動性が低いといえます。
急に現金が必要になった場合でも、すぐには現金化が出来ませんので注意が必要です。例えば預貯金はその日の内に引き出すことが出来ます。株式の場合でも数日で現金化が可能です。
しかし不動産の場合は、売出しから契約~最終取引まで一定の期間を要します。
結果的に売却代金を手にするまでには、数週間~数ヶ月かかるのが一般的です。 ◆対策◆ 適正な相場価格であれば売却自体に問題はありません。
またどうしても急ぐケースでは、相場以下に価格を下げることにより早期の売却を図る事ができます。
ただそこまでの緊急性が伴うケースは稀ですので、やはり不動産の現金化には計画性と余裕を持った売却期間の設定が必要といえます。
→ 老朽化のリスク
不動産(建物)が経年により劣化・老朽化することは避けられません。
それに伴う突発的な設備の故障により、予期せぬ出費が発生する場合もあります。
また故障や劣化の放置は入居者の生活に多大な支障をきたすこともあり、入居者離れの原因ともなります。◆対策◆ 常に最善の状態を維持していけるように、ある程度の余裕を持った事業計画が必要です。
大・小規模のリニューアル工事に備えて、修繕費を計画的に定期預金等に積み立てておく方法はとても有効です。
また常に一部を現金・預金として流動性を確保しておけば、突発的な故障修理費用の発生に慌てることもありません。
→ 資産価値下落のリスク
建物の老朽化以外に、劣化の放置や収益性の悪化によっても資産価値が下がります。また土地に関しては、時々の経済情勢等の要因で価格が下落する場合があります。◆対策◆ 建物の価値は管理・メンテナンスの良し悪しにも左右されますので、適切で丁寧な維持管理を行うことが重要です。
それによって、土地(敷地)を含めた不動産価値に大きな影響を及ぼす「収益性」(入居者の確保)を高めることが出来ます。
新築企画アパート・マンション

J・プログレスでは、用地の選定からスタートする新築アパート・マンションの企画・販売をおこなっています。
御希望のエリアや賃貸経営に適した立地で、長期間に渡って安定経営が見込める良質な商品を提案させていただきます。最新のデザインや設備、人気の高い間取りや仕様はもちろん、オーナー様のこだわりや細かな希望を取り入れることも可能です。老朽化にともなう建て替えをや所有地の活用をお考えの方、また現在土地をお持ちでない方にも、最適な事業プランを御提案いたします。


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